Intermediário de crédito: quantas FINEs sou obrigado a apresentar?

Existe um número mínimo de FINEs que o intermediário de crédito tem de apresentar a cada cliente? Não. A legislação em vigor não estabelece uma quota geral de duas, três ou cinco FINEs por cliente.

Atenção ao âmbito: esta resposta aplica-se apenas aos contratos de crédito relativos a imóveis abrangidos pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017. No crédito pessoal ou automóvel que não tenha uma finalidade imobiliária abrangida pelo artigo 2.º nem seja garantido por hipoteca, por garantia equivalente ou por outro direito relativo a imóveis, por exemplo, o documento pré-contratual é a Ficha de Informação Normalizada (FIN), não a FINE.

Quando tem de ser entregue uma FINE?

Nos contratos abrangidos por este regime, a FINE deve ser disponibilizada em dois momentos:

• Em cada simulação: o mutuante — a instituição que concede o crédito — ou o intermediário deve entregar uma FINE elaborada com os dados apresentados pelo cliente.
• Na aprovação: o mutuante deve entregar uma nova FINE com as condições aprovadas, acompanhada da minuta do contrato.

O Banco de Portugal confirma estes dois momentos. Depois da aprovação, o mutuante fica vinculado à proposta durante pelo menos 30 dias e o cliente não a pode aceitar nos primeiros sete dias, para poder reflectir sobre as condições. Consulte a explicação oficial.

Taxa fixa, mista e variável não significam três FINEs

Na aquisição ou construção de habitação própria permanente, o mutuante apresenta ao consumidor uma FINE com a simulação das condições do contrato para as modalidades de taxa de juro variável, fixa e mista. Depois, apresenta uma proposta com a modalidade escolhida pelo consumidor.

Esta obrigação compara modalidades de taxa junto do mutuante; não obriga a consultar três bancos, não exige três FINEs autónomas e não cria, por si só, um número mínimo de FINEs.

FINE e proposta não são a mesma coisa

A FINE e uma proposta não são o mesmo documento, mas estão directamente relacionadas. Cada intermediário que apresente uma proposta ao consumidor deve disponibilizar a respectiva FINE, mesmo que a proposta seja essencialmente idêntica a outra já apresentada. Quando o crédito é aprovado, o mutuante entrega uma nova FINE com as condições aprovadas, acompanhada da minuta do contrato.

Para os intermediários de crédito não vinculados, a lei determina que:

• apresentem um número de produtos de crédito representativo do mercado ou do tipo de produto em concreto;
• indiquem no contrato de intermediação o número mínimo de propostas a apresentar.

Esse número é definido no contrato. A lei não fixa um mínimo nacional de duas, três ou cinco propostas.

O que convém guardar no processo

Como boa prática, o processo deve identificar:

• a data, a instituição e as condições principais de cada simulação;
• a versão da FINE entregue ao cliente;
• a FINE aprovada e a respectiva minuta do contrato;
• no caso dos intermediários não vinculados, a menção, no contrato de intermediação, ao carácter vinculativo das propostas, se aplicável;
• no mesmo contrato, a informação sobre o direito do consumidor a resolvê-lo, sem causa justificativa, no prazo de três dias.

Conclusão

Nos contratos de crédito relativos a imóveis, não existe um número fixo e geral de FINEs por cliente. Deve ser disponibilizada a FINE correspondente a cada simulação ou proposta efectivamente apresentada e, quando o crédito é aprovado, uma nova FINE com as condições aprovadas.

Fontes oficiais

• Diário da República — Decreto-Lei n.º 74-A/2017, artigo 13.º
• Diário da República — Decreto-Lei n.º 81-C/2017, artigos 60.º e 62.º
• Banco de Portugal — Regras relativas à FINE e Instrução n.º 19/2017
• Banco de Portugal — Relatório de Avaliação do Impacto do Regime Jurídico dos Intermediários de Crédito, ponto 9.2.3
• Banco de Portugal — Exercício da actividade de intermediário de crédito
• Banco de Portugal — Como contratar crédito à habitação
• Banco de Portugal — Taxas de juro no crédito à habitação
• Banco de Portugal — Informação pré-contratual no crédito aos consumidores (FIN)

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