Intermediário de crédito: quantas FINE sou obrigado a apresentar?

Existe um número mínimo de FINE que o intermediário de crédito tem de apresentar a cada cliente? A resposta curta é não: a legislação em vigor não estabelece uma quota geral de duas, três ou cinco FINE por cliente.

O que a lei determina é diferente. Sempre que é efectuada uma simulação de crédito à habitação ou de outro crédito hipotecário, o banco ou, quando intervenha nessa apresentação, o intermediário de crédito deve disponibilizar ao cliente a respectiva Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). Se o banco aprovar o empréstimo, deve entregar uma nova FINE com as condições aprovadas, acompanhada da minuta do contrato.

Esta distinção é importante para evitar confundir o número de documentos com o número de propostas ou de bancos consultados.

A obrigação nasce com a simulação

O artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017 regula a informação pré-contratual personalizada no crédito relativo a imóveis.

O diploma determina que os mutuantes ou intermediários de crédito disponibilizem ao consumidor uma ficha normalizada com a simulação das condições do contrato. A mesma informação deve ser prestada através da FINE.

O Portal do Cliente Bancário resume a regra de forma directa: sempre que é feita uma simulação, a instituição de crédito ou o intermediário deve disponibilizar uma FINE elaborada com base na informação apresentada pelo cliente.

Na prática:

• se o intermediário apresentar uma simulação, deve disponibilizar a FINE correspondente;
• se forem apresentadas novas simulações com condições diferentes, cada uma deve ser acompanhada pela respectiva informação normalizada;
• o número final de FINE depende das simulações efectivamente apresentadas, não de uma quota igual para todos os clientes.

Na aprovação, o dever pertence ao banco

Quando o empréstimo é aprovado, a responsabilidade legal é expressamente atribuída à instituição de crédito. O banco deve entregar ao cliente uma nova FINE com as condições aprovadas e a minuta do contrato.

Estas condições mantêm-se vinculativas para o banco durante um prazo mínimo de 30 dias. O cliente dispõe ainda de um período mínimo de reflexão de sete dias, durante o qual não pode aceitar a proposta. O Banco de Portugal explica estas etapas na página oficial Como contratar.

O intermediário pode acompanhar a entrega e esclarecer o documento, mas a aprovação do crédito e a emissão da proposta final pertencem ao banco.

Taxa fixa, mista e variável não significam três bancos

No crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente existe uma exigência adicional. A FINE deve incluir a simulação das condições para as modalidades de taxa de juro fixa, mista e variável. Depois, o banco apresenta a proposta correspondente à modalidade escolhida pelo cliente.

Esta obrigação, explicada pelo Banco de Portugal na página Taxas de juro no crédito à habitação, compara modalidades de taxa. Não obriga o intermediário a consultar três bancos nem estabelece três FINE autónomas por cliente.

E quanto ao número mínimo de propostas?

FINE e proposta de crédito não são conceitos equivalentes. A FINE é o documento normalizado que apresenta as condições de uma simulação ou de uma aprovação. A proposta é a oferta contratual submetida ao cliente.

O regime jurídico dos intermediários de crédito contém uma regra específica para os intermediários não vinculados:

• devem apresentar, com imparcialidade, um número de produtos representativo do mercado ou do tipo de crédito em causa;
• o contrato de intermediação celebrado com o consumidor deve indicar o número mínimo de propostas a apresentar.

A lei obriga, portanto, a definir esse número no contrato do intermediário não vinculado, mas não fixa um valor nacional de duas, três ou cinco propostas. Também não transforma automaticamente esse número num mínimo de FINE aplicável a todos os intermediários.

O que deve ficar registado no processo

Do ponto de vista operacional, é prudente que o processo identifique claramente:

• a data de cada simulação;
• a instituição responsável;
• a modalidade de taxa analisada;
• a versão da FINE entregue ao cliente;
• a FINE e a minuta recebidas após a aprovação.

Este registo não altera o número exigido pela lei, mas ajuda a demonstrar que a informação foi disponibilizada e explicada ao cliente em cada momento relevante.

Conclusão

Não existe uma regra geral que obrigue o intermediário de crédito a apresentar um mínimo fixo de FINE por cliente.

A regra correcta é esta: cada simulação apresentada deve ser acompanhada pela respectiva FINE e, quando o crédito é aprovado, o banco deve entregar uma nova FINE com as condições finais.

Se vier a ser aprovada uma alteração que estabeleça um número mínimo de propostas, será necessário analisar o texto final para perceber a quem se aplica e como se articula com a FINE. Até lá, não é correcto apresentar como obrigação em vigor um número que não consta da legislação actual.

Fontes oficiais

• Diário da República — Decreto-Lei n.º 74-A/2017, artigo 13.º
• Diário da República — Decreto-Lei n.º 81-C/2017, artigos 60.º e 62.º
• Banco de Portugal — Quando tenho direito a receber uma FINE?
• Banco de Portugal — Como contratar crédito à habitação
• Banco de Portugal — Taxas de juro no crédito à habitação

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